Konut ve işyeri kiralarında, kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkinin temelini kira sözleşmesi oluşturur. Kira bedeli, artış oranı, depozito, bakım ve onarım yükümlülükleri ile tahliye gibi birçok konu kira ilişkisinin başlangıcından itibaren tarafların hak ve yükümlülüklerini doğrudan etkiler.
Bu nedenle kira sözleşmesinin yalnızca standart bir metin olarak değil, tarafların gerçek iradesini ve kiralananın özelliklerini dikkate alacak şekilde hazırlanması önemlidir.
Kira sözleşmesinde hangi hususlar yer almalıdır?
Kira sözleşmesinde öncelikle kiralananın açık şekilde tanımlanması, kira bedelinin ve ödeme şeklinin belirlenmesi, sözleşmenin başlangıç tarihi ile süresinin belirtilmesi gerekir.
Bunun yanında;
- Depozito ve teminat koşulları,
- Kira bedelinin ödeme zamanı,
- Aidat ve yan giderlerin kim tarafından karşılanacağı,
- Kiralananın kullanım amacı,
- Bakım ve onarım yükümlülükleri,
- Teslim koşulları,
- Demirbaşlar,
- Tahliye ve teslim şartları
gibi konuların da mümkün olduğunca açık şekilde düzenlenmesi ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların önüne geçebilir.
Kira bedeli nasıl artırılır?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin yenilenen kira dönemlerinde hangi oranda artırılabileceği Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir.
Tarafların kira sözleşmesine yazdığı artış oranının, kanunda belirlenen sınırları aşmaması gerekir. Bu nedenle özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde her yeni kira döneminde uygulanabilecek artış oranının güncel mevzuata göre değerlendirilmesi önemlidir.
Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde ise kira bedelinin belirlenmesine ilişkin farklı hükümler uygulanabilir. Bu aşamada yalnızca sözleşmedeki artış oranına bakılması yeterli değildir.
Ev sahibi kiracıyı istediği zaman çıkarabilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yalnızca sözleşme süresinin sona ermesini gerekçe göstererek kira sözleşmesini sona erdirmesi ve kiracının tahliyesini istemesi kural olarak mümkün değildir.
Bununla birlikte kanunda kiraya verene belirli şartların gerçekleşmesi halinde tahliye talep etme imkânı veren düzenlemeler bulunmaktadır.
Örneğin kira bedelinin ödenmemesi, kiralananın sözleşmeye aykırı kullanılması, kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacının bulunması, yeni malikin belirli koşullarda ihtiyaç duyması veya tahliye taahhüdünün bulunması gibi durumlarda farklı hukuki yollar gündeme gelebilir.
Her tahliye sebebinin kendine özgü şartları ve süreleri bulunduğundan, somut olayın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Kiracı evi istediği zaman terk edebilir mi?
Kiracının kira sözleşmesini sona erdirme hakkı da sözleşmenin türüne ve somut koşullara göre değerlendirilmelidir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracının sözleşmeyi süresinden önce sona erdirmesi halinde, kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul süre ve diğer koşullar bakımından tarafların hak ve yükümlülükleri gündeme gelebilir.
Bu nedenle taşınmadan önce kira sözleşmesinin ve fesih koşullarının incelenmesi önemlidir.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk
Kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlık bakımından dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartı olarak uygulanmaktadır.
Bu nedenle kira bedeli, tahliye, kira ilişkisinden doğan alacaklar ve diğer uyuşmazlıklarda dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk kapsamında olup olmadığının belirlenmesi gerekir.
Sonuç
Kira ilişkilerinde tarafların hak ve yükümlülüklerinin yalnızca kira sözleşmesindeki maddelerden ibaret olmadığı unutulmamalıdır. Türk Borçlar Kanunu ve ilgili diğer mevzuat, kiracı ve kiraya veren bakımından çeşitli hak ve yükümlülükler öngörmektedir.
Özellikle kira artışı, tahliye, kira bedelinin ödenmemesi veya sözleşmenin erken sona erdirilmesi gibi konularda işlem yapılmadan önce hukuki durumun değerlendirilmesi, tarafların hak kaybı yaşamasının önüne geçebilir.
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özelliklerine göre farklı hukuki değerlendirmeler yapılabilir.